En bref
- L’amortissement direct diminue votre hypothèque et les intérêts, mais augmente votre charge fiscale.
- L’amortissement indirect par le biais d’une assurance 3e pilier lié vous protège mieux en cas de décès en d’invalidité et diminue votre charge fiscale
- Généralement l’amortissement indirect est plus favorable
Les questions à se poser
- Souhaitez-vous optimiser votre fiscalité toute en amortissant votre dette hypothécaire ?
- Comment amortirez-vous votre dette si vous veniez à devenir invalide ou décédiez ?
- Quelles sont les différences entre l’amortissement direct et indirect ?
Ma banque me demande d’amortir mon hypothèque … comment dois-je faire ?
Vous allez devenir propriétaire de votre logement. Super ! Je suis content pour vous. Dans les contacts que vous avez eu avec le conseiller bancaire pour votre hypothèque, il a certainement dû vous dire que vous devriez amortir cette dette. Mais vous a-t-il expliqué les deux manières de le faire ?
Pour amortir votre dette hypothécaire, il existe deux modes : l’amortissement direct et l’amortissement indirect. Quelles différences pour quels avantages ?
L’amortissement direct
Vous diminuez votre hypothèque par des versements réguliers, c’est la raison pour laquelle on dit que vous faites un amortissement direct.
A chaque versement, votre dette diminue.
Les intérêts débiteurs à payer sur votre dette diminuent d’année en année puisque votre dette diminue.
C’est satisfaisant dans un certain sens.
Mais comme ces intérêts sont déductibles de votre revenu fiscal, votre économie fiscale induite par ces intérêts diminue ainsi chaque année. Donc avec le même revenu, votre charge fiscale augmente chaque année. Ne dit-on pas « qui paie ses dettes s’enrichit » … et paie plus d’impôt !
L’amortissement indirect
L’amortissement indirect se fait par un 3e pilier lié (3a) avec déduction fiscales des primes et si assurance avec des couvertures de risques décès et invalidité. Le principe est simple mais ingénieux : vous payez la prime du 3a et à l’échéance du contrat le capital accumulé est utilisé pour amortir d’un coup votre dette. Voyons cela d’un peu plus près.
Vous payez régulièrement les primes de votre contrat 3e pilier lié et n’amortissez donc pas directement. La dette hypothécaire reste constante, ainsi que les intérêts que vous pouvez déduire fiscalement.
Mais le capital qui s’accumule dans votre 3e pilier lié augmente régulièrement.
Les intérêts que vous payez sur votre dette hypothécaire restent constants (si vous avez un contrat hypothécaire avec taux fixe).
A revenus constants sur cette période, votre fiscalité est non seulement constante, mais les primes du 3e pilier lié sont déductibles fiscalement et induisent donc une économie fiscale substantielle sur la durée. A l’échéance du contrat, le capital vient amortir d’un coup la dette hypothécaire. Certes, il y aura un impôt à payer à l’échéance sur cette prestation en capital. Mais l’économie réalisée durant toutes ces années est nettement plus élevée. Donc c’est une très bonne affaire.
La mise en nantissement du 3e pilier lié à la banque
Le banquier va vous demander de mettre en nantissement ce contrat ou ce compte 3a auprès de son établissement. Pourquoi ? Pour être sûr d’être payé, tout simplement.
Cela signifie que vous accordez à la banque un droit à être payé en premier à son échéance. En tant que preneur de prévoyance vous renoncez à ce droit en faveur de la banque.
Les avantages de l’assurance 3e pilier lié
Le souci du banquier à votre égard n’est pas seulement d’être sûr que vous allez payer les intérêts et l’amortissement (direct ou indirect via un 3e pilier lié), il va probablement aussi se préoccuper de ce qui va arriver à sa créance en cas de votre décès. Selon vos moyens de vivre, il peut vous imposer une assurance décès qui couvrirait au cas où votre dette.
L’assurance de 3e pilier lié vous offre le tout sur un plateau, c’est même sa spécialité.
Ce que vous pouvez faire
Même si le banquier n’exigeait pas une assurance décès, je vous invite quand même à vous préoccuper de ce qui pourrait arriver financièrement à vos proches et/ou héritiers si vous veniez à décéder avant le terme ou si vous deveniez invalide.
Laisser un logement hypothéqué à vos héritiers ou ne plus pouvoir payer l’amortissement et les intérêts en cas d’invalidité est une situation que je souhaite à personne.
Je préconise donc que vous concluez un 3e pilier lié (3a) assurance dans lequel vous prévoyez au minimum un capital garanti équivalent au montant à amortir. Si vous deviez avoir plus, c’est bonus pour vous.
Vous prenez aussi un capital en cas de décès qui couvre au moins la dette, voire est supérieur. Cela peut être un apport supplémentaire bienvenu à vos héritiers pour faire face à divers frais, voire des travaux.
Le top : la libération du paiement de la prime en cas d’invalidité
Le gros avantage de l’assurance, souvent méconnu, est la libération du paiement de la prime en cas d’invalidité. Cela signifie que si vous deveniez invalide par maladie ou accident, cette prestation s’active et désormais vous ne paierez plus de primes ou seulement une partie selon votre degré d’invalidité. A l’échéance, le capital prévu est versé et vous avez gardé votre logement.
Etre invalide est déjà assez dur, mais si en plus vous devez vendre votre logement parce que vous n’arrivez plus à tout payer, là c’est dur dur !
J’ai déjà un 3e pilier lié … tant mieux !
Et bien c’est tant mieux ! Le réflexe est de dire au banquier lors de la négociation : « J’ai déjà tel montant sur mon 3e pilier ». Il est ravi et vous aussi. Vous vous empressez de retirer ce montant, normal, vous avez le droit pour la propriété du logement. Mais, est-ce votre intérêt ou seulement celui du banquier ?
Pourquoi ne pas le mettre en nantissement ? Selon vos revenus et le montant de l’hypothèque, il pourrait être d’accord. Alors pourquoi le démonter pour ensuite en refaire un autre ? Surtout si le 3e pilier lié existant est déjà une assurance.
L’interrompre prématurément va vous faire perdre de l’argent. Les primes sur le risque décès et invalidité augmentent avec l’âge mais restent constantes dans le contrat actuel. Si vous en faites un autre après avoir prélevé celui-ci, le risque coûtera plus cher.
Non et non. Gardez-le !
S’il suffit pour amortir indirectement l’hypothèque, c’est le top. S’il n’est pas assez costaud, alors faites-en un 2e sous la forme bancaire par exemple.
Vous pouvez aussi télécharger cet e-book qui explique comment utiliser le 2e pilier pour la propriété du logement
